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部分国家房市调控杀手锏


作者:钰龙 来自:欧华热线 时间:2010-5-23

 

大多数美国人把拥有一套自有住房看做实现美国梦的前提

他山石

“安其居,乐其业。”这句话道出了住房对百姓生活的重要性。据联合国统计,在全部住房总量中,我国出租房所占总住房的比例为15%,比我们低的只有4个国家。美国约30%,一些富裕国家更高。“我们现在住房的自有率已经很高了。”在我国积极采取政策的同时,我们看一看,国外是如何解决住房问题的。

实际上,世界各发达国家都非常重视住房保障体系的建立和健全,房地产市场中的政府“有形之手”,绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的。

埃及:引导消费者购买小户型

过去两年时间里,埃及房价上涨的势头十分迅猛,特别是在首都开罗,市区内繁华地段的商品房价格已经接近每平方米10000埃镑(约合1850美元),几乎比三年前翻了一番。

埃及三角洲地产租售公司业务经理纳赛尔向记者表示,过高的房价和未有放缓迹象的上涨势头,已引起埃及社会各界的广泛议论。与此同时,埃及政府正在积极筹划调控举措,一方面有效规范房地产市场的发展,另一方面合理引导民众的住房消费观念,以期使房地产市场的供求关系趋于平衡。

最新人口统计数据显示,埃及总人口约8200万,首都开罗的人口高达1800万。人口的迅速增长以及向部分大城市的聚集,给埃及住房建设工作带来了极大压力。据统计,埃及国内每年新建住房约15万套,但市场需求高达50万套,其中大多为中低收入群体。由于供不应求使房价水涨船高,众多有着强烈购房意愿的低收入者表示,目前的房价已大大超出了他们的承受范围。

针对此种情况,埃及政府在过去一年中,不断出台鼓励政策,以刺激地产商将更多注意力转向中低端市场。根据埃及住房部制订的方案,2009—2010年,埃及将先期建成超过19万套面向低收入者的住房,以政府补贴价格在市场上销售。而对于开发低收入住房项目的房地产公司,政府将提供十分优惠的税收政策。此外,对于消费者广泛提出的住房销售程序复杂和费用偏高的意见,埃及中央银行与财政部专门联合出台了新的房地产登记手续,简化了低收入群体住房的登记程序,并大幅减少了登记费用。

谈及政府的新措施,纳赛尔认为,过去开发商将主要精力都放在高档住宅和办公商业建筑项目,客观上造成了房地产市场的结构失衡:即一方面大量高价房空置,另一方面广大低收入群体难以买到合适的住房。因此,政府对中低端住房建设项目的鼓励措施十分必要和及时,并且也有望为房地产行业拓展出新的发展方向。

埃及住房贷款总局主席萨利赫认为,埃及家庭普遍人口较多,在传统观念上对大房子更为青睐,而繁华地段较为齐全的公共设施,造成人们选房时更多瞄向少数核心城区。此外,由于不少低收入者对于贷款买房这一方式不大认同,因此也在一定程度上限制了他们的购买力。对此,政府通过媒体探讨和专家点评等方式,积极引导消费者购买小户型住房。

针对房屋地段选择过于集中的问题,埃及政府则加大了对大城市周边“卫星城”的建设力度,从而引导消费者在购房选址时实现目标分流。以开罗为例,经过合理规划和建设,开罗周边目前已形成多个小型“卫星城”,便捷的高速公路和配套齐全的生活服务设施,使这些“卫星城”成为成熟社区,是许多年轻人购房选址时的新宠。

目前,埃及国内从事房贷业务的银行仅有10家,这与过热的房地产市场形成了“冰火两重天”的局面。为引导消费者提高对贷款买房的认可度,埃及政府决定下调住房贷款利率,并将对低收入群体的住房贷款采取更灵活的政策,以促进房地产市场的供求关系趋于平衡。

美国:多任总统对房市很上心

国际金融危机对美国住房市场造成了严重冲击。反思危机的产生时,很多专家认为美国人对自有住房的向往是不容忽视的因素之一。金融机构利用这一需求发放次级贷款,并设计了复杂的金融衍生品,最终导致泡沫不断膨胀。而这种需求的产生既有文化因素,也有政府推动。

大多数美国人把拥有一套自有住房看做实现美国梦的前提。皮尤中心的调查显示,去年2月在经济形势仍然非常严峻的时候,90%的美国人仍将住房视为生活慰藉的来源。

目前,除了次级房贷者无力偿还债务外,很多优良贷款者也因为房屋实际价值跌穿贷款总额而选择止赎。2008年一年,美国共有100多万家庭失去了住房。但失去住房后的人们,并没有直接转为租房,而是借住亲戚或朋友家,说明经济危机的负面影响还在持续。

然而,在20世纪初以前,美国人宁可租房也不举债买房。当时,市场上的住房贷款发放要求非常苛刻,一般需要买房者首付50%,并以较高利息在短期内(5年)付清。1932年,胡佛总统主持通过了《联邦住房贷款银行法》,继任的罗斯福总统则成立了房产主贷款公司,为失去住房的房主提供低息贷款。1938年,美国联邦国民抵押贷款协会(房利美)成立,向购房者提供抵押贷款支持。美国宾夕法尼亚大学教授苏格鲁撰文指出,从1929年爆发的经济大萧条起,“山姆大叔”成为美国住房市场的真正推手。

1944年,美政府为从战场返乡的老兵提供了慷慨的房贷补贴,促进了自有住房率的快速提升。1950年,美国人的自有住房率从10年前的不到50%增长到了55%。20世纪50年代末,美国统计局开始将新屋开工数作为考察经济的首要指标。20世纪六七十年代,美国住房和城市发展部将房屋拥有权项目还扩展到少数民族群体。1976年的《社区再投资法》允许向落后的社区提供贷款,这也让很多高风险人群拥有了贷款购买自有住房的机会。如今,美国人的自有住房率约为60%。

最近几任美国总统也均将让民众拥有住房作为施政要点之一。克林顿总统在1995年宣布“全国房屋所有权日”时,把自有住房同公民责任联系起来。他呼吁巩固美国的家庭价值观、鼓励双亲家庭和让人们呆在家里。布什总统也承诺要建设一个“住房拥有者社会”。

奥巴马政府去年3月公布了名为“让住房负担得起”的住房救援计划。该计划主要有三项措施,一是通过降低房贷月供、允许再融资,使400万户至500万户陷入困境的房主缓解房贷压力;二是设立750亿美元的房主稳定基金,帮助约300万户至4000万户房贷严重违约者保住即将失去的住房;三是美国财政则将房利美和房地美的融资额度增加一倍,每家2000亿美元。据估计整套住房救援计划最高耗资可达2750亿美元。

有投资分析公司指出,美国目前共有1.306亿套住房,其中7500万套为自有住房,3670万套为出租房,另外1890万套闲置。美国政府面临的难题是,只有创造更多就业岗位,才能消化大量闲置住房。而如果住房存量太多,新房开工势必受到影响,从而拖累扩大就业。

德国:法典保护租房者

由于租房比例很大,德国的《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束,特别侧重对房客利益予以保护,规定房东不得随意提高房租。

柏林自由大学国际城市研究学院院长布劳恩教授说,在德国,农村人因自己有地,自有房率较高。此外,中小企业主拥有住房者也较多。但是大城市不一样,例如柏林,基本上是一个租房城市。造成这一现象的主要原因是年轻人多、共同生活但不结婚的人多以及人口流动性强。

由于租房比例很大,德国的《民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束,特别侧重对房客利益予以保护,规定房东不得随意涨房租。例如,房东须书面陈述涨价理由,并且在一般情况下还须举出3个同类住房涨价的例证,否则房客可以起诉。需要指出的是,即使要涨到同类住房的通常水平,当事人还必须连续15个月内没涨过价,而且涨幅一般不得超过10%。至于当地同类住房通常房租水平多高,《民法典》特别规定,设专门机构定期制定“房租水平表”,主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况,来确定基本价格范围。

就房地产的供需情况而言,德国人重质量而非面积。对他们来说,需求最大的是70平方米左右的住房,150平方米的房子就被认为是豪宅了。

而在价格方面,德国房价稳定的一个重要原因在于价格的透明度。布劳恩介绍说,德国每个州、县都设有独立的“专家委员会”,专门负责价格评估。虽然房屋买卖是市场行为,但实际上由于每个公民都可以很方便地上网或通过其他途径,从委员会获取分门别类的价格表,因此买卖双方容易达成一致。

匈牙利:财政补贴保购房

为保障年轻夫妇、中低收入者能够买得起房,匈牙利于2004年、2005年相继推出了“安居计划”、“预制板楼优惠贷款计划”。

2004年,匈牙利政府推出的“安居计划”主要服务于年轻人,政策措施主要是在贷款利率上给予支持,如年轻夫妇第一次购置旧房的商业贷款利率为9%—10%,政府可以垫付2%—3%,实际上是降低了贷款利率。如年轻夫妇有孩子,加上相关的财政补贴,年轻夫妇首付10%至20%的购房款,就可以购置一套小户型住房。2005年,匈牙利政府推出的“预制板楼优惠贷款计划”,主要是帮助生活困难的家庭解决住房问题,政府拨出200亿福林专款实施该计划。根据该计划,低收入家庭,可以在政府的帮助下无需“首付”就可以搬进预制板楼,并以5%—6%的利率还贷,15年后就可以得到属于自己的一套经过维护修缮的预制板楼。

20世纪70—80年代,为满足当时从乡村涌入大城市工作的人们的住房需求,匈牙利建设了大量的“预制板楼”,也称为“大板楼”。这些“预制板楼”的快速修建,使匈牙利的人均居住面积在1978年就达到了27.1平方米。

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